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【大家さん必見】賃貸マンションとアパートの水道トラブル修理
入居者退去後の原状回復費用などを考えると、『できる限り長く住んでほしい』というのは物件オーナーの誰しもが思うことではないでしょうか。
壁紙（クロス）の張替え費用を例にとると、入居者が8年間住んで退室した部屋を新しい人が借りて8年住んだ場合の16年間と、同じ入居者が16年間住んだ場合とでは、一般的に張替え費用は2倍の差が生じます。下記で説明する水道、電気、ガス、などの設備でも新しい入居人を迎え入れようとする場合は更新品目が増えることもあるでしょう。
賃貸マンションやアパートなどで生活関連設備の状態を把握しておくことは重要です。資産価値にも影響しますし、入居者とのトラブルが発生する項目でもあるからです。水道、電気、ガス、下水道といった施設の状況や、設備としてエアコンやウォシュレットなどが備わっているのかなどは、法律で契約前に説明しなければいけないことになっていますので、「設備の劣化の状態を把握できていない」「もともと附帯されている設備かどうか」ということが曖昧になっているとトラブルが起こりやすい部分でもあります。
今回は、賃貸マンションやアパートで生活していく上で、トラブルになりやすい水まわりや原状回復工事などについてポイントをおさえていただきながら、大きなトラブルにならないように役立つ情報をご紹介していきます。
不満が重なると退去につながりやすい
なぜ、退去につながるのか、その理由の1つは設備に対する不満、お金に対する不満、管理人や管理会社などに対する『不満』があげられます。住んでいる賃貸マンションやアパートを退去するのは、転勤や結婚という理由のほかに「物件に不満があったから」という理由も多いようです。
たとえば、「賃貸マンションやアパートの天井から水漏れしてきた」といったことや「水道の蛇口からの水漏れや排水のつまり」「エアコンやウォシュレットなどの設備が次々と故障する」などの、トラブルが続いて、費用の負担で揉めたりすぐに直してならえなかったりすると入居者が引越しを考えるといったことにもなりかねません。
そういったことに対処するには、『客観的な視点』ということが、重要なポイントになります。
蛇口からの水漏れでは、パッキン交換をすれば簡単に解消することもあります。しかしパッキン交換などは、賃貸借契約では借主負担としていることが多いと思いますが、ここで問題となるのはパッキン交換ですまなかった場合などです。
破損箇所や原因によって、費用を負担するのが借主なのか貸主なのかが変わってきます。水漏れなどでは保険で対応することが多くなるので、客観的に調査したり、保険会社へ提出する見積もりや書類をすぐに作成してくれるかというところも大切な要素です。
入居者が自分でパッキンを交換しようとしたら「水栓自体を破損させてしまった」「自分で修理しようと思い、止水栓を壊してしまい水が止まらなくなった」などもあるので、補修についてのトラブルもできるだけ避けられるように仕組みをつくっておくとよいでしょう。
「どんな症状のときに注意すればいいのか？」「部品が廃盤で交換ができないときにはどうすればいいのか？」などのお悩みが多いので、こちらのブログにも目を通しておいてみてください。
【水漏れの基礎知識とチェック方法について】
対応速度と対応内容
また、「連絡してもすぐに見にきてもらえない」ということが続くと、賃料の値下げなどを要望されることもあるので、入居者に原因がないのに設備が使用できない状態が長く続かないようにすることが、大きなトラブルに発展させないことにつながります。
水漏れや水回り設備の故障など、入居中の水のトラブル時には迅速に対応することで入居者の不満を抑えることができると考えています。
また、すぐに不具合が再発するような応急処置では入居者の不満が蓄積される可能性があるため、修理時は先を見据えた修理や交換をご提案させていただくよう努めています。
気付きにくいトラブルを回避するには、想像できない問題がおきていないか、入居者が不満を抱えていないかなどにも耳を傾けながら、迅速に対応することが望まれます。これまでは手配の関係でスムーズに解消されないことが多かったのではないでしょうか。当社では、【対応速度と対応内容】ということを大事にしています。
入居中対応のお申込み手順
トラブルが発生してからのお申し込みの流れは、以下のとおりです。
【物件オーナー様と管理会社様からお問合せの流れ】
（１）お問合せ時には水のトラブル内容をお知らせください。
（２）入居者様に電話連絡による現状聞き取り調査を行ってお見積りをいたします。
※電話による聞き取り調査のみでは修理内容を決めることができない場合は、現地調査後にお見積りをいたします。
（３）お見積り内容をご確認いただきよろしければお申込みください。
（４）入居者様にアポイントをとって修理にお伺いいたします。
※修理後に作業写真をメールでお送りして、作業報告をいたします。
（５）作業確認後に、お支払いをお願いいたします。
トラブルによって修理費用が変わりますが、ご納得いただいてから進めるようにしています。水漏れなどではパソコンや家財などに被害がでたり内装の復旧工事が入ることがあります。退去時には水回りの点検をするなど、普段から点検をしておけば安心です。
対応例①：水漏れしているウォシュレット便座の交換
水のトラブルが起こった時、どのようなことに気をつければいいのか気になると思います。
トラブルが発生したときに入居者の方が自分でできることと、できないことをチェックする目安にもなります。気になる方は、トイレトラブルのブログなどもご参考にしてください。
ウォシュレットが故障した時に、まず問題となるのは「交換費用は誰が負担するのか？」ということだと思います。設備としてウォシュレットをつけている場合では、普通の使用で壊れたケースと入居者が誤って壊したケースとでは変わってくるので、実際には迷う場面もでてくると思います。
【借主の負担となる場合】
・入居後にウォシュレットを取り付けた場合
・借主が故意・過失で破損させてしまった場合
・契約書の特約でウォシュレットやパッキン交換などの修繕が借主負担となっている場合
【オーナーの負担となる場合】
・ウォシュレットを設備として付帯して貸している場合（残置品としているものを除く）
当社では水漏れや破損しているウォシュレットの交換を行っています。建物の設備としてウォシュレットがついている場合には、故障によって使用できなくなると入居者からのクレームにつながるので、早急に交換をさせていただいています。メーカーなどのご希望があればお聞かせください。
対応例②：キッチン排水のつまり修理
キッチンの排水のつまりは、すぐに解消できる場合がありますが、大きな原因が隠れていることもあります。状態に応じて適切な対処が必要です。排水管が破損していたり、付着物が多くなっているため高圧洗浄などで解消できないこともあります。
キッチン排水のつまりは、契約内容やオーナー様の考え方にもよると思いますが、原則的には掃除をしていなかったりキッチンの使い方に原因があったり、何かをつまらせてしまった場合には、借主負担となることが多いようです。ただ、入居者の方が無理な洗浄をしたり排水管を傷つけてしまうような対処法をされると、それを証明するのは難しいため後々困らないように正しい方法で行うことが望まれます。
大きな修繕が必要になる前に、費用対効果もみながら適切なメンテナンスをしておくことをおすすめしますが、点検が必要なときやお困りなことなどがあればまずはご相談ください。
対応例③：流し台の収納内で下水の臭いがする
キッチンのトラブルで意外に多いのは、流し台の収納内から下水の臭いがするというご連絡です。
排水管が原因で匂いが逆流してくることがあります。この場合は接続箇所を修理したり、蓄積した汚れを洗浄することで解消することが多いです。
古いマンションやアパートなどでは、地震の影響などを受け排水ますが陥没していたり、リフォームなどにより勾配がうまくとれていないということもあります。原因によっては大掛かりな修繕が必要になることもありますが、排水管洗浄を行ったことがなくつまりや臭いが気になる場合には、すぐに改善することもありますのでご相談いただければと思います。
※そのほか蛇口の交換、水漏れ修理、トイレつまりなども対応しています。水のトラブル時はお気軽にお問合せください。
退去後の原状回復について
退去後の原状回復工事は、トラブルになりやすい項目でもあります。
【現状回復義務】というのは、法律用語ですが、売買契約などで使われる用語です。賃貸マンションやアパートには当てはまりません。そのため、賃貸の退去に伴う『原状回復』については、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にまとめられています。
東京都には独自の条例があり、各都道府県では対応についての情報が出されています。条例違反とならないように、お役立ち情報としてまとめておきました。
東京都では賃貸住宅紛争防止条例により、契約時にどちらがどのような負担をするのかなどの取り決めがされていると思います。原状回復費用のうちどの費用をどちらが負担するのかは状態によっても異なってくるので難しい部分でもあります。
原状回復では「新入居者の契約をどれだけ早めることができるのか？」ということと「原状回復工事の中でどうやって価値を高めることができるのか？」ということにかかってくると思います。前の入居者が退去してから新たな入居者との契約までの日数をどれだけ少なくすることができるのかで、賃料が変わってくるからです。実際にはどれだけ早く工事を終わらせて内見ができる状態にしておけるかということにかかっています。
原状回復工事というのは、最初に部屋を借りた時の状態に戻すことをいいますが、元通りには戻すことはできないので元の状態といってもいかにして、価値を高められるようにメンテナンスやチェックをしておくかというところで、大きな差が開きます。
経年劣化で不具合が起こったり、トラブルが発生することは前もって想定しておくことが大切です。劣化を遅られたり、長持ちさせるためにはやはりメンテナンスが重要というわけです。
水回りでは、経年劣化により故障しやすい部品があったり、修理するにしてもすぐには部品が手に入らなかったりと様々なことが想定されます。詳細につきましては不動産管理会社様、オーナー様などにもご相談、ご報告をいたしておりますが、疑問や不明点などがあれば解決しておきましょう。
「こんなことを聞いても、大丈夫？」などとは考えずに、積極的にご質問をされる方が増えています。
後々後悔しないためにも、ご不明な点や不安な点などがあれば、１つ１つ解決していくことが大事です。
※入居者退去後、空室の水栓交換、流し台交換、トイレ修理と交換などにも対応いたします。
＜水のトラブルのチェックポイント＞
当社には毎日のように質問のメールが届くのですが、その内容から『どういったメンテナンスをすれば長期的に修繕費用をおさえることができて、設備を長持ちさせることができるのか？』ということで迷われている方がかなりいると感じます。
同じように迷われている方も多いのではないかと思います。
ここでは「水のトラブルのチェックポイント」としてお悩みに対するポイントを書いておきます。
水のトラブルのチェックポイント
☑️ キッチンでトラブルがおこりやすいのは、蛇口や排水口です。状態が悪くなる前に点検をします
☑️ 洗面所は蛇口と洗面台の下からの水漏れが多いので、蛇口と洗面台の収納内の水漏れのチェックします
☑️ 浴室は蛇口、シャワーなど、排水のつまりなどがないかなどは、必ずチェックします
☑️ トイレは水を流したあとで水位が上がりすぎないか、下がりすぎないか、つまりや水漏れはないかなどのチェックします
☑️ 室内の天井や壁などから、水漏れの跡や、カビが生えているような箇所はないか、チェックします
水道工事エコライフは知識がゼロの方でも、今よりもよりよい検討を続けていきたいという方でも、安心してご相談いただけます。お話しくださったことやいただいた情報を整理して対処をしていくので、プロの長年の知識と経験を効率的に活用していただければと思います。
＜お役立ち情報＞
